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区分所有法

法律というと、なじみにくく堅苦しいイメージを持つ方も多いと思いますが、この区分所有法はマンションに住まう上でとても重要で、暮らしに密着した法律です。

正式には「建物の区分所有等に関する法律」という名称です。その内容を一言で言うなら、主に一棟の建物を区分して所有権の対象とする場合の、各部分ごとの所有関係を定めるとともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律です。

いわゆる分譲マンションについて言えば、各住戸部分は各区分所有者が単独所有するにしても、住戸部分のほかに躯体部分や壁のように、各区分所有者の単独所有とすることができない部分もあります。各住戸部分は相互に密着していますから、これに伴う相互の権利関係を調整する必要があります。

また区分所有者は、一棟の建物を区分して所有する以上は必然的に建物およびその敷地等を共同して管理する必要があり、そのための機構や方法等について規定しなければなりません。

区分所有法は、主としてこのようなことを定めた法律なのです。それでは、我が国において区分所有法はどのような経緯を経て制定されたのでしょうか?

区分所有法策定までの経緯

区分所有に関する法律は、明治31年に施行された民法においても、建物の一部について所有権の制定を認める例外規定(旧民法208条)という形で存在していました。
しかし、ここではごく基本的な事項を規定したのみで、建物の一部がどのような要件を備えていれば独立した所有権の対象になるかが明確になっていませんでした。そのうえ、昭和30年代までは分譲マンションの数がごくわずかだったため、この法律が一般的に知られることはほとんどありませんでした。

また、この規定は旧民法制定当時の長屋形式の集合住宅を念頭においたものであり、とても中高層マンションに対応できるものではありませんでした。

区分所有法の制定

そこで、昭和37年に区分所有法が制定されました。規定された主な点については、次のとおりです。

  1. 1区分所有権の対象の明確化について
  2. 2共用部分の範囲および所有関係について
  3. 3管理者・管理規約・集会等について

この区分所有法が規定された当初は、時代を先取りする立法だと考えられていました。

しかし昭和40年代に入り、区分所有の対象であるマンションが爆発的に増加すると、区分所有法が制定された当時では予想されなかったさまざまな問題が発生したのです。

例えば、当時は専有部分と敷地を別々に登記していたので、登記簿が複雑かつ膨大な量になることが多かったのです。また、管理規約の設定・変更を行うためには、区分所有者全員の書面による同意を必要としていたため、管理組合運営に大きな障害になっていました。

さらに、管理組合について明確な規定がなかったため、その運営をめぐってトラブルが生じたり、悪質な区分所有者に対して適切な処置がとれないといったことが、しばしば起りました。

区分所有法の大改正

そのため、区分所有法は昭和58年に大改正されました。 改正された内容としては、大きく2つに分かれます。

まず1つ目としては、区分所有の目的である専有部分と敷地利用権の一体化です。これにより専有部分の権利変動のみが登記用紙に記載されることとなり、登記上の合理化が図られました。

2つ目は、管理制度の充実です。具体的には以下の点が上げられます。

  1. 1管理組合の当然の成立
  2. 2全員一致から多数決主義への転換
  3. 3悪質な区分所有者(占有者)の排除
  4. 4特別多数決による建替えの実現

昭和58年の区分所有法は、昭和37年に制定された区分所有法と比較すると、現実に生じた問題の解決を中心として改正されました。

平成14年度の改正

平成14年に現在の区分所有法に改正されました。その内容については、詳しく説明します。


1. 大規模修繕も過半数の賛成で可能

従来は、共用部分の変更については「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」は区分所有者および議決権の各過半数の賛成で行うことができ、その他の変更については区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要でした。平成14年の改正では区分所有者および議決権の各過半数の賛成で行うことのできる共用部分の変更について「形状または効用の著しい変更を伴わないもの」と定められたため、外壁の補修工事などの大規模工事なども区分所有者および議決権の各過半数の賛成で行うことができるようになりました。

2. 管理者(管理組合の理事長等)の権限が拡大

共用部分等について生じた損害賠償請求等については、管理者(管理組合の理事長等)には区分所有者を代理する権限が与えられました。例えば、マンションの玄関に車がぶつかった場合の損害賠償請求は、従来は区分所有者個人だけが請求でき管理者は請求できませんでした。しかし、平成14年の改正により共用部分について生じた損害賠償金の請求および受領について管理者は区分所有者を代理し、規約または集会の決議により原告または被告として訴訟等を行うことができるようになりました。

3. 規約の適正化

マンションの管理規約の中には、特定の区分所有者に対して半永久的な専用使用権を認めたり、管理費の負担割合の軽減を定めたものもあるようです。このような状況を受け平成14年の改正で、「規約は、専有部分若しくは共用部分等につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的および利用状況ならびに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と定め、著しく不公平な規約は無効と判断されることもあります。

4. 規約および集会に関する規制

規約や集会に関することを電子化により行うことができるようになりました。主な内容は、次のとおりです。

  1. 1規約、議事録は電磁的記録(フロッピーディスク等)をもって作成・保管することができます。ただし、このような場合の議事録には署名押印にかわる措置を執らなければなりません。
  2. 2集会の議決権の行使は、規約や集会において定めることにより、電磁的方法(メール等)によって行うことも可能となりました。
  3. 3区分所有者全員の承諾により、集会を開催せずに書面および電磁的方法によって決議を行うことも可能になりました。
5. 管理組合法人の設立要件の緩和

管理組合が法人となるための人数要因(区分所有者30人以上)が撤廃されました。ただし、その他の設立要件(集会において区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要等)の変更はありません。

6. 復旧決議の反対者が買収請求する場合の手続きの整備

従来は、マンションが大規模滅失した場合の復旧決議に反対したものは、賛成者に対して、いつでも、誰に対しても買取を求めることができました。しかし、逆に言えば特定の人に請求したり、復旧工事を行っている最中に請求することができてしまうことになりますので、平成14年の改正では復旧決議の賛成者全員の同意で買取人を指定できるようにするとともに、4ヶ月以上の催告期間経過後、反対者は買取請求することができなくなりました。

7. 建替え決議の要件の見直しと手続きの整備

建替え決議の要件と見直し手続きが整備されました。主な内容は、次とおりです。

  1. 1建替え決議の要件
    区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成で建替えることが可能となりました。なお、改正により老朽、損傷、一部の滅失や費用の過分性といった決議要件は撤廃されました。
  2. 2招集通知の発出時期の変更
    建替え決議を行う集会招集する時には、集会の会日より少なくとも2ヶ月前に招集通知を発する必要があります。
  3. 3通知事項の変更
    建替え決議を行う集会を招集する際は、会議の目的や議案の要領の他に、建替えの要否を検討するために必要な以下の事項も通知が必要となりました。
    • 建替えを必要とする理由
    • 建物の建替えをしないとした場合における建物の効用の維持または回復をするのに要する費用の額およびその内訳
    • 建物の修繕に関する計画が定められている時には、計画の内容
    • 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
  4. 4説明会の開催
    建替え決議を行う会日より1ヶ月前までに招集の際に通知すべき事項に関する説明会の開催が義務付けられました。
8. 団地内の建物の建替え承認決議

団地の敷地は他の棟の区分所有者との共有です。そのため、現行法では一団地内の1棟を建替える場合、通常の建替え決議に加え民法上の解釈により敷地の共有者全員、つまり団地管理組合の全組合員の同意がなければ建替えることはできませんでした。しかし、今回の改正で通常の建替え決議と団地管理組合の議決権の各4分の3以上の賛成があれば建替えることができるように明記されました。

9. 団地内の建物の一括建替え決議

一団地内の全ての棟を一括で建替える場合、団地管理組合の区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成があれば各棟において一括建替え決議を行うことができます。ただし、その際には各棟の区分所有者および議決権の3分の2以上の賛成が必要です。


※多数決はあくまで決議要件であり組合運営を速やかなものにするために、より多くの賛成を得ることが望まれます。