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管理組合の基礎知識(管理組合のお客様)

管理規約

分譲マンションのような区分所有建物では、
快適なマンションライフを維持するために「建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)」によって、
区分所有者間の所有関係や権利・義務といった基本的なことを定めています。

管理規約とは?

区分所有法ではこのような状況を想定し、個々のマンションの実状に応じたルールを定めることができるとしています。このルールブックが「管理規約」です。

マンションのルールブック「管理規約」

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分譲マンションのような区分所有建物では、快適なマンションライフを維持するために「建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)」によって、区分所有者間の所有関係や権利・義務といった基本的なことを定めています。
しかしマンションと一言で言いましても、立地や構造、規模などがさまざまなように、管理や使用方法もマンションごとに異なります。
区分所有法ではこのような状況を想定し、個々のマンションの実状に応じたルールを定めることができるとしています。このルールブックが「管理規約」です。

区分所有法第30条(規約事項)

建物またはその敷地も若くは付属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。


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管理規約では、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められていて、いわば「マンションの憲法」と言えます。
管理規約は、全ての区分所有者に対して効力および、相続や売買により新たに区分所有者になった人も当然その効力の対象となります。
また、賃借人についても建物等の使用方法に関しては区分所有者と同じ義務を負いますので、規約に基づいた使用を行わなければなりません。

第46条(規約および集会の決議の効力)

占有者は、建物またはその敷地も若くは付属施設の使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。


管理規約の対象は

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管理規約の定める管理対象は、管理組合の目的が建物およびその敷地ならびに付属施設の管理であることから、これらが対象となります。この場合の建物には、共用部分も専有部分も含まれます。

※管理規約の対象に専有部分が含まれていることから、その管理・使用についても合理的な範囲で一定の制限をすることができます。

区分所有法と管理規約

集会招集の通知は、会日よりも少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

管理規約で別段の定めができる事項

  • ・費用の負担割合
  • ・共用部分の割合
  • ・議決権割合
  • ・普通議決権要件等

任意で定めることができる事項

  • ・管理組合役員の人数や任期
  • ・駐車場・集会室等の使用方法 等

管理規約で別段の定めができない事項

  • ・管理規約の設定、変更、廃止の議決要件
  • ・共用部分の変更の議決要件
  • ・建替え等

管理規約の変更

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管理規約を新しく定めたり、変更する場合は、総会にて区分所有者および議決権の4分の3以上の決議が必要になります。
ただし、公正証書による規約の設定の他、全員合意による書面決議によっても可能とされています。※
また、管理規約の制定、改廃が一部の区分所有者に特別の影響を与える場合は、その区分所有者の承諾が必要とされています。

※新規の分譲マンションにて、契約時に規約案の合意を各区分所有者から個別に書面で取り付け、全員の合意書面がそろった段階で規約が成立するといった方式が広く行われていますが、それはこの規定に基づくものです。

日常生活上の注意事項「使用細則」

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管理規約が通常、区分所有建物の管理または使用について定められているのに対し、使用細則は、通常、管理規約の内容をより詳細に日常生活上の注意事項や専有部分・共用部分等の使用に関する規則を中心に定めています。
例えば、専有部分のリフォームについてや、バルコニーの使用方法についてなどの規制が定められています。
使用細則は、一般的に管理規約と同時に作成され、同時に発効しています。快適なマンション生活を送るためには、このような管理規約・使用細則を居住者全員で遵守することが大切です。
以上のように管理規約は、マンションを管理する上で非常に重要であり、マンション毎にそれぞれ異なることをご理解ください。
また、不明な点がありましたら、管理規約を見て確認する習慣をつけることも大切です。

私たちは三井不動産グループのマンション管理会社として、パークホームズ、パークシティ、パークノヴァ、パークリュクス、パークアクシス、パークコート、パークタワー、パークマンションなど、三井不動産レジデンシャル株式会社が開発・分譲したマンションを中心に、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、京都府、滋賀県エリアの超高層マンションから再開発事業に伴う大規模・都市型マンションなど数多くのマンション管理を行っています。

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