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管理組合の基礎知識(管理組合のお客様)

長期修繕計画

建物の価値や機能を損なわないためには、日常的な維持管理はもちろん、
長期的かつ計画的な修繕が必要になることは言うまでもありません。

長期修繕計画とは?

ロータンク

建物の価値や機能を損なわないためには、日常的な維持管理はもちろん、長期的かつ計画的な修繕が必要になることは言うまでもありません。
マンションにおいては、一般的に「長期修繕計画」を作成し、その計画に沿って適切な修繕を行っていきます。
ここでは長期修繕計画を学びましょう。

長期修繕計画の必要性

「マンションは、コンクリートの堅牢な建物なので修繕は不要」であると考えがちですが、雨風や直射日光に何年もさらされていれば、いかにコンクリートといえども色々な部分が劣化していきます。 例えば、外壁表面の塗料などの劣化を放置しておけばコンクリートが劣化し、ひび割れが生じます。その結果専有部分へ雨漏れすることもありますし、劣化が進行すれば建物本体にも重大な影響が生じます。
そのようなことを未然に防止するためにも、長期修繕計画を作成し、計画に沿った適切な修繕を行う必要があります。
なお、修繕に関して、建築基準法、マンション標準管理規約に次のような条文があります。

建築基準法第8条

建築物の所有者、管理者または占有者は、その建物の敷地、構造および建築設備を常時適法な状態に維持するよう努めなければならない。

マンション標準管理規約コメント第32条

長期修繕計画の内容としては次のようなものが最低限必要である。

  • 1

    計画が25年程度以上であること。なお、新築時においては、計画期間を30年程度にすると、修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。

長期修繕計画の作成

ロータンク

長期修繕計画は、対象部位※の法定償却期間ではなく、過去の工事例に基づく物理的耐用年数や、美観保持等の観点から作成されています。そのため、マンションの立地、環境、材質、日常の管理方法などの個別要因によって内容に違いがでてきます。
したがって、各マンションの特性に合わせて、その建物や設備の耐用年数を推定し、それぞれの箇所の修繕周期を定める内容の主な項目としては、

  • 1

    建物、施設、設備の対象部位

  • 2

    工事の仕様

  • 3

    修繕周期

  • 4

    単価数量

  • 5

    工事推定価格

  • 6

    修繕実施予定年度

などがあげられます。

※長期修繕計画の対象部位は住戸部分を除くマンションの共用部分が対象になります。

長期修繕計画の見直し

ロータンク

集建物の施工、環境、使用状況等により修繕周期は変動いたしますので、実際の修繕実施時期の決定については、事前の調査・診断等による見極めが重要です。
また、工事の実績や経年に伴い、長期修繕計画で設定した修繕項目に加えて新たに修繕項目が発生することや工事費に変動が生じることがあるため、必要に応じて修繕計画の見直しを行う必要があります。
国土交通省が作成したマンション標準管理規約コメントにも次のようなコメントがあります。

マンション標準管理規約コメント第32条

長期修繕計画の内容については定期的な(おおむね5年程度ごとに)見直しをすることが必要である。


そのため、三井不動産レジデンシャルサービスでは、一定期間(3年程度を目安)ごとに現地を調査して見直しを行い、より適切な長期修繕計画を管理組合にご提案しています。

※賃貸マンションのオーナー様には適宜見直しを提案しています。

修繕積立金・修繕積立基金

長期修繕計画を現実に活用していくためには、当然のことながら修繕資金の準備が不可欠です。特に大規模修繕工事には、多額の費用が必要となりますので、マンション竣工時 から資金を積み立てておく必要があります。 それが「修繕積立金」です。
このほかに、マンションの引渡し時に購入者より一時金として、修繕費用を一括徴収する「修繕積立基金」があります。
これは、修繕積立金を補い、より適正な大規模修繕計画の資金を確保するための措置として導入されています。
なお修繕積立金は管理組合の貴重な財産ですので、保管と運用に関しては十分な配慮をする必要があります。そのため、管理費(日常の維持管理に必要な費用)と修繕積立金は別の費口に区分して会計処理をしています。

修繕積立金の見直し

マンションの経年に伴い、修繕工事も頻繁になってきます。そのため、将来的に長期修繕計画の工事費用と比較して積立金口の資金不足が予想されることがあります。
そのような場合は管理組合にてその不足額を補うために、積立金口の資金不足が予想される時点において修繕積立金の増額等を検討することとなります。
代表例として次の方法があげられます。

  • 1

    修繕積立金を増額する

  • 2

    工事実施年度にあわせて一時金を徴収する。

  • 3

    専用使用料を増額する。(積立金口に専用使用料を繰り入れている場合)

私たちは三井不動産グループのマンション管理会社として、パークホームズ、パークシティ、パークノヴァ、パークリュクス、パークアクシス、パークコート、パークタワー、パークマンションなど、三井不動産レジデンシャル株式会社が開発・分譲したマンションを中心に、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、京都府、滋賀県エリアの超高層マンションから再開発事業に伴う大規模・都市型マンションなど数多くのマンション管理を行っています。

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